感动交通 ｜ 刘宝中：一人一车一线 十一载矢志不渝
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5日上午，多个北京房产中介在交际渠道发视频著作，称马斯克以1.5亿美金在北京买房，购买的北京霄云路8号的空中四合院。
据蓝鲸财经报导，担任该小区售卖的多位房产中介、出售回应称马斯克购房保真，的确在此小区买了顶层四合院。而电北京霄云路8号楼盘售楼处则表明，售楼处回应称无法奉告网传信息是否事实，“不方便对外泄漏业主信息”。
该豪宅项目接连三年景7000万+级豪宅商场的销冠
北京合生·霄云路8号正是北京新京润开发的闻名顶豪项目缦合北京。
缦合北京坐落东三环外燕莎商圈中心，是北京尖端豪宅项目之一，坊间乃至流传着“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿”这样一个段子。自2020年以来，缦合北京接连三年景为我国7000万+级豪宅商场的销冠，在国际企业家集团编制的2022年我国十大超级豪宅排行榜中位列第二，仅次于汤臣一品。
这一项目曾被开发商合生创展寄予厚望，曾作为“国际会客厅”迎来阿联酋王室、沙特王室、西班牙前首相马里亚诺·拉霍伊·布雷、意大利前总理马泰奥·伦齐等名人政要，以及埃隆·马斯克、梅耶·马斯克母子和梅西等国际传奇人物。
2008年，霄云路8号取得了首张预售证，预售价格在8万~12万元/平方米，而当年北京四环周边的住所出售均价为12000元/平方米。安居客显现，项目出售均价16.7万元/平方米，450平方米户型单套7500万元起。其空中四合院单套对外报价5亿元，面积在1000平方米左右，买房须提早至少一周预定看房，验资1亿元。
张狂刷屏！马斯克斥资1.5亿美元在北京买豪宅？涉事项目系缦合北京，声称对外报价5亿元，验资1亿元
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自1990年泡沫经济幻灭之后，日本进入了“失掉的30年”，GDP和国民收入添加乏力，并且逐渐迎来了少子化、高龄化的人口结构。在这样的环境剧变中，创立于1973年的7-11不只成功活了下来，并且傲立日本三大便利店之首。最大的原因在于，在7-11打开的50余年时刻里，一直坚持着强壮的应变才干。
近来，嘉宾商学创办人吴婷校长带领30多位企业家学员赴日，打开了以「俯视经济周期，镜鉴日本商业」为主题的访学之旅，探究日本企业全球化打开之道。在日本7-11总部，嘉宾商学约请到7-11前CIO、日本数字化零售榜首人碓井诚为咱们带来了《价值共创年代711的零售战略》的授课，叙述7-11怎样拟定自己的运营战略与商业办法，以应对环境的改动，一同怎样进行产品开发来满意顾客需求，构筑中心竞赛力。可以说，其时日本零售业所阅历的改动，是我国零售企业行将面对的，7-11的实践会为我国零售企业供给转型参阅。以下是授课部分内容精编版，Enjoy~
今日，我首要与咱们共享关于7-ELEVEn（以下简称“7-11”）的一些见地。一同，我也希望运用这个时机，与咱们一同讨论咱们现在面对的巨大改动。这些改动不只影响日本，相同对我国乃至全球的企业都带来了巨大的生计压力。关于7-11来说，这无疑也是一个有必要进行变革的年代。所以，今日咱们首要共享两部分内容：
1、环境的改动。任何企业要想在这个年代生计，有必要习气其时的商场和竞赛环境。可是，环境正在发生巨大改动，咱们需求一同了解这些改动的实质。一旦环境发生改动，企业就需求拟定相应的战略和政策。
2、7-11的运营。7-11首要具有两个重要的竞赛优势，即产品开发和供应链立异与变革。这两个方面是7-11可以在剧烈的商场竞赛中坚持抢先地位的要害。
一、环境的改动
1、日本人口结构的改动
曩昔三年是十分混沌的三年，全球商业乃至整个人类社会阅历了极点动乱和杂乱的改动。咱们不只目击了非线性的改动，还阅历了一些严峻事情，如新冠疫情迸发、中美买卖抵触、俄乌抵触、巴以抵触等等，这些事情对全球的商业环境和人类社会发生了深远影响。
在这样的布景下，了解未来的方向和趋势变得愈加困难。任何企业都要习气环境的改动，今日我就以咱们7-11地点的日本为例，来讨论现在运营和竞赛环境。
日本的人口结构现在显现了两个巨大的改动：少子化、高龄化。依据2022年的计算数据，日本的总人口约为1.2亿人，接连12年削减，而65岁以上人口占总人口约30%，为前史最高。我国其实也正在面对这种情况，并且老龄化速度和规划都在加速，2022年我国65岁及以上人口占比达14.2%，2022年上升至14.9%。14%是联合国界说的老龄化国家的门槛，我国实践现已到达了这个门槛。
事实上，不只仅我国、日本，这是全球许多国家面对的一个问题，尤其是经济体相对较好的国家，都面对着人口急剧老龄化的问题。日本作为最早进入少子高龄化的国家，能否在这样的人口大环境下，找到一条继续添加的路途，或许商业继续打开的路途，这对全球来说都具有严峻意义。
伴跟着日本人口的削减，白叟越来越多，最要害的是劳动人口也会急剧下降。劳动人口，即15岁到65岁的人口，是经济的要害影响要素。这部分人口既是出产者也是顾客，是经济活动的首要参加者。跟着劳动人口的削减，日本将面对劳动力缺少和消费需求下降的两层压力，这或许导致经济添加放缓乃至阑珊。
走运之处在于，虽然白叟许多，但白叟们都很有钱。据估计，日本家庭的个人存款总额到达了2000万亿日元，恰当于100万亿人民币，其间60岁以上的日本白叟掌握了70%的国民财富。可是，虽然白叟们很有钱，资金和财物的活动性却不高。日本有54.2%的国民财物是以现金存款的办法存在，并未被运用。相比之下，美国的存款份额仅为13.7%，其国民更倾向于经过债券、信任、股票、稳妥等出资办法将资金投入商场，促进资金的循环。在日本，70岁以上的人口持房率是94.8%。怎样激活这部分财物和资金，让其向年青人活动，是一个社会问题。
我国民众也喜欢储蓄，但储蓄程度不及日本。虽然我国的工商银行被誉为"世界榜首行"，但全球现金存款额最高的银行实践上是日本的邮政储蓄银行。以1.2亿人口的规划，日本存储了全球最多的存款。
日本不光是个人爱存钱，日本的企业也爱存钱。日本企业的未分配赢利，咱们称之为“盈余留存”，现在正处于继续上涨的情况，并已触及前史最高点。这些企业倾向于保存许多现金在手，而非进行大手笔的出资或开销，一同它们也尽量防止假贷。这一现象背面的原因在于，日本企业遍及秉持稳健运营的理念，讨厌危险，不肯进入高危险性项目。因而，许多在其他国家卓有成效的经济理论或运营战略，在日本或许并不适用。
这一现象的确与日本文明有联络。日本企业倾向于把企业做强，而不是把企业做大。咱们以为，企业的持久生计远比一时的光辉更为重要。为了完成这一方针，首要准则便是躲避危险。在日本企业看来，简略地扩展规划并不足以保证企业的长盛不衰，唯有稳健运营、有用办理危险，才干活得更久。因而，不难发现，日本具有全球数量最多的百年老店，这些是日本企业稳健运营理念的生动体现。相比之下，借钱出资、快速打开等冒险性行为，在日本企业中并不常见。
这样的做法没有肯定的的好坏之分。从某些视点看，它或许显得保存，可是这种保存使得日本企业在面对比方疫情的时分，就显得淡定沉着许多，由于现金流许多，所以日本企业在疫情中很少有选用裁人等极点办法来应对窘境。这种强壮的财政后台，使得日本企业可以稳健地度过危机。因而，咱们不能简略地以好坏来评判这种运营办法，它有其一同的优势与适用场景。
2、日本零售职业的改动
日本的零售职业，相同也在阅历着巨大的改动。除了前文说到的少子化、高龄化现象，日本的家庭结构也发生了严峻改动。
日本1.2亿人口中，约有5000多万个家庭。近十年来，这些家庭中逾越一半的家庭成员数量不逾越2人，其间包含单人家庭以及配偶二人挑选不生育的"丁克"家庭。这种家庭结构的改动对消费办法，对零售业发生了至关重要的影响。
从2000年到2018年，日本家庭消费关于生鲜的开销全体是在下降的。为什么对生鲜购买的开销各个年纪都在下降？这跟方才讲的家庭人口有联络。当一个家庭只需一个人或许两个人的时分，咱们是不会买菜煮饭的，所以生鲜开销在下降，带来的成果便是日本的比方超市生意就很难做了，由于超市首要是卖生鲜。
可是什么东西在添加呢？便是中食。
日本餐饮商场分红三种：①在家里吃饭，即买菜回来自己做，叫内食；②外出就餐（去饭馆）叫外食；③在便利店买盒饭回家热一下吃，叫中食。这三种业态在曩昔的十几年里不断羁绊，而添加最快的便是平衡了经济性和便利性的中食。
中食一切年纪段都在添加。这跟家庭结构有很大的联络，在一个人或两个人的时分，中食是最经济、最便利、最合理，还能保证口味的用餐处理方案。7-11便是敏锐地掌握住了这样的改动，推出了许多中食产品，赢得了商场。
零售职业正在阅历的另一个明显改动，便是门店面积越来越小，大店在变少，小店在添加。改动的背面原因是疫情之后，商圈半径变小了。所谓的"商圈半径变小"，指的是顾客更倾向于在居住地邻近购物，削减了远间隔出行的志愿。为了习气这种趋势，零售商需求走到顾客身边去，这就需求添加门店数量，并开设更多新的小店，更好地服务于顾客，满意他们对快捷和安全的需求。
跟着零售业的这一大趋势改动，便利店职业体现出了明显的优势。便利店的商圈半径一般十分小，不逾越500米。假如顾客的居住地间隔便利店逾越这个间隔，他们或许就不会挑选前来购物。在这样的半径内，假如商圈人口到达大约3000人，便利店便可以完成盈余。
500米的商圈半径具有多种意义。比方这个间隔是65岁以上老年人乐意步行前往购物的最长间隔，关于这个年纪段的白叟来说，假如他们不开车，500米或许是他们可以舒适步行的最大规划。
所以在日本，虽然线上电商打开不错，但其打开水平并未到达我国的高度。这首要是由于日本线下实体店，如便利店，十分兴旺且便利，使得顾客更倾向于线下购物。
在现在的零售环境中，日本零售业添加的业态首要是便利店、药妆店和电商。这三种业态均支撑着顾客的日常日子根本需求：便利店供给餐饮处理方案，药妆店满意健康需求，电商则供给日子必需品。
在消费饱满、经济添加缓慢的日本，这些支撑日子根本面的业态显现出强壮的生计才干，便利店和药妆店的添加尤为明显。
药妆店的添加很可观，其产品规划广泛，不只包含医药品和化妆品，还包含日用杂货和食物，乃至有些药妆店还出售大米。因而，药妆店在更大规划内支撑着顾客日常日子的根本面，恰当于加强版的便利店。
日本便利店的增速也十分喜人。即便是在面对人口老龄化加重和经济低迷的两层应战下，这一职业依然可以完成稳健添加。虽然疫情中便利店职业受到了必定程度的冲击，但在疫情之后，日本的便利店无论是客流量仍是客单价，从上一年开端都完成了添加，直接推进了整个便利店职业的营收快速前进。
这样营收的快速前进与便利店产品开发战略密切相关。经过不断推出新产品，便利店成功招引了新的顾客集体。开端，便利店的首要顾客是男性，尤其是年青男性，但跟着时刻的推移，现在便利店现已成为了不分男女老少日常购物的首选。这样改动发生的原因就在于便利店改动了自己的产品结构，投合了商场需求，然后拉动了新的顾客进店，促进了事务的添加。
当然，虽然日本便利店添加喜人，可是也面对着不容忽视的问题。
首要，店肆数量严峻饱满。在仅具有约1.2亿人口的国家里，日本全国规划内的便利店数量已挨近六万家，这包含了7-11及非7-11品牌，构成了店肆过剩现象。
其次，客户集体相同趋于饱满。曩昔，或许还有部分女人或老年人集体不常光临便利店，存在潜在商场。可是，现在日本的男女老少遍及依靠便利店，客户集体已全面掩盖，这导致新客户的添加源干涸，难以再招引新的消费流量。
再者，用工本钱的继续上升也是一大应战。跟着劳动力商场的改动，职工招聘变得日益困难，本钱不断攀升。这一现状迫使便利店职业有必要考虑下一步的转型与改造，以应对日益严峻的运营环境。
现在日本便利店怎样处理面对的窘境？首要是采纳了两大战略来寻求打破：
一是深耕区域，与当地居民严密交融，共谋打开。经过深化了解当地需求与文明，便利店不只供给产品服务，更成为社区日子的一部分，与居民一同生长。
二是打造大区域的循环经济。以7-11为例，咱们活跃选用地点区域的原材料，依托当地工厂进行出产加工，再将产品直接出售给区域内的居民，然后还雇佣当地人成为职工，构成闭环。比方在北海道，7-11收购本地小麦，在当地加工成面包，并直接在本地门店出售，招引了许多本地顾客，一同也发明了工作时机，完成了经济与社会效益的双赢。
经过打造这种区域循环经济，便利店不只加深了与社区的联络，还使自己成为了该区域不行或缺的一部分。这种深度交融的打开办法，使得便利店可以跟着社区的生长而打开，有用抵挡了商场挑选的危险。
但我想给咱们着重的是，这样一个新的运营办法，并不是711一家大公司才干做得到，事实上在日本，有许多比7-11小得多的公司也是这样的运营办法。这样反而让这些小公司在当地取得了优势，可以跟全国性的大公司抗衡，像这样的比方在日本十分多。
归纳而言，面对现在的环境改动，零售业的人物需求完成深化转型，从简略的卖货人物改动为经过你的产品、服务，推进社会前进、处理社会问题与窘境，完成社会价值。当企业做到了这一点，其企业价值——盈余与继续打开，便会瓜熟蒂落地得以完成。
二、7-11的运营
面对如此之多的改动，深处零售职业的7-11又是怎样去进化、立异呢？咱们的转型战略是：做依据全面的客户接触点和日子一站式服务的需求，向社会根底设施服务业进行演化。
什么意思？便是便利店不只仅是零售产品的当地，而是像咱们每天用到的水、电、气、煤相同，成为社会的根底设施，成为人们日常日子中不行或缺的一部分，支撑人们日常日子的根底服务。
先看一组根本数据。在日本，7-11连锁店数量大约21000家，且每家店肆每日的实践来客数到达了1000人左右。这意味着，全日本规划内，每天约有2100万人进入7-11的门店进行购物，这一数字恰当于日本全国人口的六分之一。进一步计算，一周之内，简直全日本的居民都会至少光临一次7-11，这样的客流量是十分巨大的。
在这样的高客流量支撑下，7-11的产品毛利率到达了约32%，这一均匀毛利率水平在零售职业中显得尤为杰出。而7-11一家便利店，在日本均匀每店每日可以到达70万日元（约3.5万元人民币）的出售额，展示出了极高的坪效（即每平方米面积发生的出售额），这一数字乃至逾越了优衣库。
虽然7-11在日本具有21000家门店，构成了全国性的连锁网络，实践上7-11是将全国划分为多个以400家店为单位的小型区域单元，每个400家店的运营单元独立运作，具有专属的供应链、配送系统以及运营办理团队。这种战略使得咱们可以深化当地，与区域一同打开，打造具有当地特征的循环经济办法。
这种办法也能保证整个产业链，包含上游供货商能取得赢利，然后得到当地的欢迎和支撑。假如一个全国性公司仅仅为了自身利益，危害了当地工作和经济，那么它很难在当地取得长时刻打开。所以虽然你是全国性的公司，可是你应该愈加重视成为“当地人的企业”，这样你才干够在当地社会长时刻生计和打开，无论是10年、20年仍是30年。
现在日本的连锁品牌便利店，包含7-11、罗森、全家等，现在现已开到了55620家店，挨近6万家。这样的店肆密度意味着均匀每2253个日本人就具有一家便利店。假如依照日本的这种密度在我国开设便利店，理论上我国可以开设多达63万家便利店，这是一个恰当惊人的数字。
不过，实践中我国的便利店数量远未到达这个水平。据调查，在我国真实可以被称为便利店的店肆大约只需1万家，均匀每家便利店服务约3000人。所以我一直以为，在我国开便利店，空间十分大。
日本便利店门店数现在是严峻饱满的，这导致整个便利店职业正在进行整编。虽然像7-11这样的品牌依然盈余，但不行防止地，日本商场上也存在一些不盈余的便利店。
所以最近几年，日本便利店的门店数量根本上没有再添加了，由于商场现已过于密布，没有更多的空间来开设新店。即便如此，便利店的职业规划仍在扩展，门店营收和单店功率都在添加。这意味着便利店正在抢占其他零售业态的商场份额。便利店现在做的，便是培育日本的顾客，养成缺什么就去便利店购买的习气。许多人乃至以为，便利店可以代替家里的冰箱，由于便利店可以随时供给所需的产品。
7-11奠基人碓井诚：7-11只要两个部分
来历：嘉宾商学自1990年泡沫经济幻灭之后，日本进入了“失掉的30年”，GDP和国民收入添加乏力，并且逐渐迎来了少子化、高龄化的人口结构。在这样的环境剧变中，创立于1973年的7-11不只成功活了下来...
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